Durante el año 2021, la producción de viviendas se recuperó, aunque no alcanzó los niveles prepandemia; la cantidad de metros cuadrados de construcción habitacional de interés social tuvo una leve baja y, para este período, se presentó un mayor deterioro en la calidad de las casas.
Esta situación obliga a las entidades del sector a buscar soluciones integrales que permitan cubrir a una mayor población en vulnerabilidad y a la vez resolver las deficiencias.
Estos datos fueron revelados en el más reciente informe “Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2021: Análisis del impacto de la crisis en el hábitat y la vivienda” desarrollado por el Posgrado de Arquitectura de la Universidad de Costa Rica, junto con otros actores sociales.
Dania Chavarría Núñez, coordinadora del estudio y directora del Posgrado de Arquitectura, comentó que las principales conclusiones plantean que las políticas públicas no se enfocan en elegir los lugares idóneos para construir viviendas —sobre todo de interés social—, ni tampoco responden a una verdadera planificación territorial.
Aunque la construcción de viviendas durante el 2021 alcanzó las 23.458 y un aumento del área tramitada, que pasó de 3 a 3,9 millones de metros cuadrados, fue insuficiente para paliar las necesidades habitacionales, y a esto se suma que el déficit de hogares con viviendas que requieren mejoras pasó de 659.959 unidades a 701.507 unidades, con respecto al 2020.
“Hemos generado un estudio a la luz de los principales indicadores nacionales e internacionales con énfasis en el contexto de la pandemia, para con ello brindar al país una radiografía del sector y así contribuir con un insumo que sirva como herramienta para la toma de decisiones, mejorar la gestión del espacio público, la planificación urbana y el diseño de las unidades habitacionales”, explicó Chavarría Núñez.
UNIVERSIDAD también conversó con Franklin Solano Castro investigador independiente del estudio quien ahondó en los resultados.
¿Cuáles son los aspectos más relevantes que lanzó esta investigación en términos de déficit habitacional?
—Claramente Costa Rica está inserta en un contexto internacional y somos sumamente dependientes de las oscilaciones económicas del mundo, el golpe de la pandemia tuvo severas secuelas en el encarecimiento de productos, el crecimiento de la inflación, pérdida de valor adquisitivo del colón, devaluación e incremento en el costo de los insumos de construcción.
En 2021 comenzamos a experimentar crecimientos positivos para el sector construcción, que aumentó alrededor del 10%, pero es necesario analizar el déficit cuantitativo habitacional (cantidad de viviendas que hacen falta para la cantidad de hogares que tenemos) y el cualitativo (casas existentes, pero en condiciones deficientes).
En términos cualitativos el déficit pasó 23.000 a 15.000, una cifra positiva; sin embargo, hay un dato de viviendas en estado malo que realmente pone en jaque a las políticas públicas y al que se le debe poner mucha atención. Estamos hablando de unas 150.000 casas que deberían construirse nuevas.
Entonces, ¿cuáles son los datos más fiables sobre el déficit habitacional?
—El déficit habitacional alternativo —el cual muestra una mejor radiografía con respecto a los datos del déficit tradicional— es relativamente estable, pues pasó de 683.079 a 717.422 unidades, lo que en términos porcentuales es de 43,2 % a 43,5% de la Vivienda Individual Ocupada.
Se disminuyó el déficit de hogares que necesitan vivienda (cuantitativo) de 23.120 unidades a 15.951 unidades, pero aumentó levemente el déficit de hogares con viviendas que necesitan mejoras (cualitativo), al pasar de 659.959 unidades a 701.507 unidades, con respecto al 2020.
En cuanto al déficit habitacional tradicional muestra una disminución al pasar de 176.749 a 168.895, mientras que las cifras porcentuales se ubicaron de un año a otro en 11,2% a 10,2%.
También está el tema del hacinamiento. Actualmente, al calcular la cantidad de viviendas con hacinamiento de la manera tradicional, se establece que esta problemática se da cuando hay más de tres personas por dormitorio, la cifra da un 1,5% del déficit cualitativo, pero si lo vemos de una forma más real, y analizamos con más de 2 personas por dormitorio, el hacinamiento aumenta a un 7,3%. Esto conlleva a un aumento en el déficit cualitativo de vivienda, y por lo tanto a un mejor diagnóstico del problema.
Si lo analizamos bien, una vivienda de 42 metros cuadrados, con dos dormitorios, de menos de 9 metros cuadrados (según la normativa vigente), en la que conviven 6 personas, no es posible pensar que no hay hacinamiento, por lo que resulta importante revisar esta metodología del cálculo del hacinamiento, de lo contrario se seguirá disfrazando la realidad en la que viven miles de hogares y que no son tomados en cuenta por la estadística oficial.
En cuanto a los bonos de interés social, ¿qué datos lanzó el estudio?
—Tuvimos un aumento de la colocación de bonos acompañados de créditos, pasando de un 14% en el año 2019, a un 22% en 2020 y un 26% para el 2021. La colación se concentra sobre todo en el área central del país.
Pero los bonos para poblaciones vulnerables, es decir, con cobertura del 100% y que incluye terreno y construcción de vivienda, experimentaron una reducción, dado que se dio una baja del 4% en el presupuesto anual del Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI).
La cantidad de bonos entregados en 2021 se redujo en un 11%, para un total de 1.400 bonos menos y 1.500 soluciones menos. Esta puede ser una tendencia peligrosa si las medidas, como el ajuste fiscal, siguen golpeando el presupuesto.
Uno de los mayores problemas de los bonos de vivienda de interés social es que se entregan en cantones de bajo índice de desarrollo humano, generando procesos de concentración. (ver nota aparte: Bonos de vivienda: solución que excluye)
Bonos de vivienda: solución que excluye
María José Núñez Chacón
Los bonos de vivienda dirigidos a poblaciones en condiciones de vulnerabilidad experimentaron una reducción para el año 2021, explicado por una baja en el presupuesto del sector. Además de este golpe, hay una serie de factores que suman a la condición de exclusión que ya de por sí viven estas familias.
De acuerdo con Dania Chavarría Núñez, coordinadora del estudio y directora del Posgrado de Arquitectura y el investigador Franklin Solano Castro, el precio del suelo es un factor determinante para la construcción de vivienda de interés social, por lo cual, los proyectos o soluciones habitacionales se han concentrado en cantones de bajo índice de desarrollo humano, zonas costeras y cantones extensos poco poblados.
“Es más fácil colocar bonos individuales que se financian bajo la condición de construcción en lote propio, que aquellos que están dirigidos a familias vulnerables, por emergencia, para personas con discapacidad o madres solteras que requieren financiar lote y construcción al mismo tiempo”, detalló Chavarría.
La región Central del país aglutina al 60% de la población y al 65% del déficit habitacional, pero el poco acceso al suelo y el alto costo de los terrenos hace que se den procesos de concentración en cantones de bajos ingresos.
Se trata de zonas totalmente desconectadas del centro de la ciudad, el suelo es más barato, pero eso no quiere decir que el proyecto al final resulte más económico, porque es necesario invertir en infraestructura, servicios y equipamiento.
“Muchas veces las casas son abandonadas por las personas beneficiarias, pues no tienen acceso a empleo o servicios esenciales con los que cuentan en la ciudad, aún si están ubicados en asentamientos informales. Por ello, es fundamental pensar en procesos eficientes de planificación y desarrollo territorial”, añadió la directora del Posgrado de Arquitectura.
Por su parte, Solano detalló que hay otros factores que juegan en contra de los bonos de vivienda, y es que para otorgarlos es necesario hacerlo a través de un ente autorizado y no existe una política estratégica articulada para desarrollar vivienda, sobre todo en sectores populares. El asunto es que en el pasado el BANHVI dispuso de una cantidad de recursos determinados y estos ya se agotaron.
“Evidentemente los entes autorizados se mueven por las ganancias que le genera un proyecto. Comienzan a tomar fuerza entes como mutuales y cooperativas, algo que es interesante porque en los últimos años se ha dado una fuerte presión por ayudar a la clase media”, contó Solano.
Otro factor determinante en el tema de bonos de vivienda es que ha bajado la tendencia a invertir el bono en mejorar las condiciones de las viviendas, ya se para reparación, ampliación, mejora o terminación
Impacto económico que incide en sector vivienda
Para entender la forma en que se ha venido desarrollando el sector construcción en nuestro país en los últimos años, marcados por la pandemia de COVID-19 y como inciden los factores económicos externos, es necesario hacer un repaso por los principales impactos de la macroeconomía costarricense.
Desde el punto de vista de la dinámica económica:
- El 2021 fue un año de recuperación
- El Producto Interno Bruto creció en 7,6%, luego de una contracción de 4,1% en el año 2020
- La mayor parte de la recuperación de Costa Rica fue impulsada por las zonas francas
También hubo una mejora del consumo, es decir, el ingreso disponible y aumento del crédito al sector privado.
La inversión privada también tuvo un mayor dinamismo, sobre todo en inversión de maquinaria y equipo para la manufactura y construcción de obras no residenciales.
La construcción privada registró un crecimiento interanual del 18,9% y las edificaciones destinadas a vivienda absorbieron el 51,3% del total de permisos tramitados.
La construcción representa un 6% del empleo total y, pese a que hay disponibilidad de crédito, el deteriorado ingreso de las familias y el alza en los costos de construcción limitan la expansión de la demanda por vivienda.
Fuente: Balance y tendencias del sector vivienda 2021 Análisis del impacto de la crisis en el hábitat y la vivienda.
