Mario Arce, abogado experto en Derecho Urbanístico

Urge mayor planificación urbana que garantice Derecho a la Ciudad

Sistema actual limita incorporación de vivienda social en áreas centrales de las ciudades debido al acceso al suelo y al alto costo de la tierra.

En Costa Rica, el Derecho a la Ciudad es inexistente, porque este se basa en la gestión territorial. Sin embargo, el país cuenta con un marco normativo de gestión de hace 50 años, una ley de planificación urbana y reglamentos de los años ochenta, los cuales promueven un modelo de ciudad muy difuso.

Así lo confirmó el abogado experto en Derecho Urbanístico, Mario Arce Guillén, en entrevista con UNIVERSIDAD, durante la XIV Bienal Internacional Profesional de Arquitectura. Él explicó que el Derecho a la Ciudad está relacionado con la gestión de los espacios públicos y privados, que los entornos tengan un balance entre construcción, áreas verdes y de esparcimiento, con acceso a los servicios y facilidades para todos los estratos sociales.

No obstante, en las últimas décadas los problemas de urbanización son alarmantes y evidencian un caos urbano que afecta la calidad de vida de los ciudadanos del Gran Área Metropolitana y de otras zonas, dado que existe una mínima estructura de tratamiento de aguas especialmente en zonas con poco acceso al líquido. Igualmente, la situación promueve la exclusión de un grupo poblacional de los beneficios que la ciudad aporta.

Esto ha generado que se den malas prácticas para la vida colectiva, por ejemplo, en el desarrollo masivo de urbanizaciones cerradas o condominios que no aplican las gestiones urbanas. Es decir, no aportan a la ciudad y, además, generan más demanda de servicios y afectan las continuidades viales.

“En principio, estos desarrollos deberían ceder áreas para cuadrantes verdes disponibles para la colectividad, porque bajo el principio de Derecho a la Ciudad todos debemos contribuir, pero no se ha hecho, pues existe un modelo legal que promueve y facilita esta situación”, explicó Arce.

Según el experto, un 95% de las construcciones son en condominio y hay una verdadera confusión de conceptos jurídicos sobre la forma en que estos desarrollos afectan la planificación urbana. Asimismo, existen muchos intereses de sectores inmobiliarios para que no se resuelvan acorde con el Derecho a la Ciudad y hay una falta de regulación del mercado inmobiliario.

Otro principio del Derecho a la Ciudad que no se cumple en Costa Rica es la no discriminación, ya que actualmente un núcleo de la comunidad diversa (LGTBI) no tiene acceso a bonos de vivienda, lo cual es un tema que se debe revisar.

Vivienda social excluyente

“Vivimos en un país en el cual se ensalza la propiedad privada y la vuelve ilimitada. El único con el fin de generar infraestructura y beneficios para las poblaciones es el Estado, pero en un país de ultraderecha es muy difícil regular estos mercados. El problema es que incorporar vivienda social en las áreas centrales de la ciudad está altamente limitado por el acceso al suelo y el alto costo de las tierras”, detalló Arce.

Esta situación incide directamente en cualquier iniciativa de política o programa de densificación y repoblamiento que se promueva. Por lo tanto, los proyectos de interés social o incluso los de clase media son trasladados, por lo general, a áreas periféricas con características mucho más rurales y con poco acceso a servicios.

En los terrenos ubicados dentro del Gran Área Metropolitana (GAM) –es decir, en la zona que cuenta con la mayor dotación de infraestructura y servicios–, los valores aumentan exponencialmente en comparación con las zonas periurbanas o rurales.

“Precisamente, en el contexto socio-económico actual, el debate sobre la exigencia de incorporar un porcentaje de vivienda social en los desarrollos habitacionales de construcción reciente no ha sido abordado por el Estado Central y, por supuesto, no tiene cabida en las proyecciones realizadas por los desarrolladores inmobiliarios”, sostuvo el especialista.

Actualmente, los programas impulsados por el Estado se concentran en el otorgamiento de subsidios a través de bonos individuales de vivienda, normalmente ejecutados en lotes aislados o bien en proyectos de vivienda construidos exclusivamente para personas pertenecientes al estrato bajo en localizaciones poco atractivas y funcionales desde el punto de vista productivo.

Es posible apreciar esto en zonas como Pococí, donde se han impulsado varios desarrollados de interés social, pero no hay empleo, servicios o transporte eficiente; es decir, la gente no puede salir de la pobreza.

El modelo de ciudad extensivo, desarticulado y de baja densidad ha traído consigo el agotamiento del suelo urbano, el abandono de los centros poblados y severos problemas de movilidad urbana.

Implementar el Derecho a la Ciudad permitiría salir de los enredos, como con la generación de proyectos de transporte masivos, tren o expropiaciones para terminar la circunvalación.

Dar acceso a la población

De acuerdo con Mario Arce, se necesitaría una revisión del modelo económico y jurídico que gestiona la ciudad. Esto implicaría capacitar al recurso humano en las universidades y en las instituciones vinculadas, con el fin de evitar la duplicidad de funciones y establecer un Plan Regional de la GAM, el cual está detenido desde hace tres años en el Sala IV.

“Lo primero es que el sector político tiene que dejar de ser indiferente a estos temas y sentarse con los especialistas para buscar soluciones, de manera que se pueda establecer un modelo de gestión y desarrollo sostenible. En primer lugar, le corresponde a los gobiernos locales gestionar su territorio municipal, actualizar los planes urbanos, rescatar los ríos y resolver los problemas de gente que vive en las laderas”, indicó.

Otra medida sería buscar soluciones para articular la movilidad en el GAM. Por ejemplo, lograr que el MOPT coordine con los gobiernos locales y se establezcan rutas locales y nacionales con un sistema de transporte más eficiente, como un tren eléctrico.

Sería esencial que los desarrolladores de condominios respeten la normativa de cesión de área pública para zona verde y facilidades comunales, que incluyan el diseño de vías y que se encarguen de resolver las ampliaciones y accesos de las calles para dar continuidad vial.

Esto se podría establecer mediante una política de propuesta urbana integral con balance entre espacios privados, públicos y colectivos, así como entre ambientes verdes y construidos.

“En las condiciones actuales, en vista del alto costo del terreno y a los elevados costos de construcción, la única opción viable para satisfacer la necesidad de vivienda es a través de esquemas de subsidio cruzado (Estado-sector privado), que permitan esquemas de usos mixtos y mezcla de estratos sociales. Esto se lograría mediante opciones de alquiler o compra de vivienda no subsidiada, de forma que los costos finales de la vivienda de interés social podrían ser absorbidos parcialmente de manera solidaria por los propietarios o arrendatarios del resto de inmuebles que ocuparan el edificio, y, finalmente, mediante propuestas de vivienda cooperativa o modelos de autogestión, que permita superar los límites del sistema actual”, concluyó Arce.


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