El Régimen Obligatorio de Pensiones (ROP) cotizado por 2,9 millones de trabajadores fue invertido en edificios como dos Zonas Francas de la familia del exministro André Garnier; las universidades privadas U Latina y San Judas Tadeo; los colegios privados Saint Joseph, Saint Margaret y Saint Peters; populares centros comerciales como Multiplaza Curridabat, Lincoln, Mall San Pedro; oficentros privados como el de la distribuidora de vehículos Grupo Q o el complejo de oficinas Tributo, donde operan importantes negocios de publicidad y comunicación.
La lista de 124 edificios, administrados y alquilados por Improsa y el Grupo Financiero Acobo, forman parte de la cartera de inversiones de todas las operadoras del ROP, es decir, Popular Pensiones, Vida Plena, BN Vital, Banco de Costa Rica (BCR), Caja Costarricense del Seguro Social (CCSS-OPC) y BAC.
Se tratan de ₡79.544 millones del ROP que fueron dolarizados a largo plazo, pues solo pueden deshacerse vendiendo las acciones en la única bolsa que tiene Costa Rica, Bolsa Nacional de Valores. Es notable que el edificio de este ente está dentro de Forum I, que es una propiedad de los fondos de Improsa; sin embargo, la Bolsa Nacional de Valores aclaró que estas oficinas son propias y que el inmueble fue “construido y desarrollado esencialmente con recursos propios de la empresa, por lo cual, este edificio nunca ha sido propiedad de ningún fondo de inversión inmobiliaria”.
Para continuar en este esquema de rentas, las operadoras pagan comisiones en dólares a los grupos financieros.
Un último informe de Acobo menciona que “la comisión de administración que se cobra es la misma para todos los inversionistas, independientemente del monto invertido” y que equivale a “un 5% anual neta de cualquier impuesto o retención, sobre el valor neto de los activos”. Los dos fondos de Improsa cobran un “2,5% anual sobre el valor de activo neto del Fondo, la cual se calcula diariamente y se cobra mensualmente”.
La información de los edificios fue obtenida por UNIVERSIDAD desde el sitio web de la Superintendencia General de Valores (Sugeval), tras recibir silencio o negativa de las operadoras.
“En atención a sus consultas sobre fondos de inversión se recomienda remitirlas a la SUGEVAL, siendo esta la Superintendencia competente para evacuar los aspectos relacionados a ese tema”, respondió el periodista Geovanny Díaz de Popular Pensiones, el pasado 19 de julio.
En una respuesta de este martes, Popular fue el único operador que rechazó inversiones en el fondo Gibraltar de Improsa, en su lugar invierte en el fondo Inmobiliario 2 del mismo grupo. Allí se enumeran solo dos edificios (el Parque Empresarial Forum y la primera etapa de Atrium, valorados juntos en $54 millones).
Estimado con los datos de Sugeval a diciembre de 2021, ese año las operadoras habrían pagado, cada una, comisiones de $11,6 millones (₡7.762 millones) a Improsa, y de $11,9 millones (₡7.960 millones) a Acobo.
Los lujosos edificios de Acobo e Improsa
Para este reportaje se utilizaron también datos públicos de la Superintendencia de Pensiones (Supen) sobre las carteras de inversión, donde se detalla cuánto dinero invirtió cada operadora en Improsa y Acobo.
El fondo de Acobo es el más pequeño y está constituido dentro de Vista Sociedad de Fondos de Inversión S.A. con 50 edificios, según Sugeval. En total, las seis operadoras tienen invertidos ₡29.366 millones (aproximadamente 14,49% de las participaciones del fondo). Las más recientes valuaciones de los edificios, publicadas por el ente regulador, dicen que dicha cartera vale $274 millones.
El edificio de Acobo más oneroso es Torre del Este, valorado en $22 millones, y que fue casa de la Sugeval y la Superintendencia de Seguros (Sugese) hasta su traslado a barrio Tournón (en un reportaje previo, se detalló cómo la operadora BN Vital invirtió ₡4.461 millones del ROP en la construcción de dicho Edificio ODM por medio de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco Nacional).
Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. administra dos fondos inmobiliarios llamados Gibraltar con 42 edificios valorados en $423 millones y Crestones con 32 edificios valorados en $180 millones.
De acuerdo con la Supen, las seis operadoras compraron, con el ROP, participaciones por ₡50.178 millones (alrededor de $74 millones). Dado que la información pública no detalla cuánto se invirtió en cada fondo de Improsa, y las operadoras rechazaron dar esta información en julio, UNIVERSIDAD desconoce cuánto dinero está colocado en cada uno.
El edificio más costoso del fondo Crestones es el Hipermás de Heredia, ahora alquilado por la multinacional Walmart, con un valor de $22 millones. Este fondo también es dueño del Perimercados de Goicochea, de $6 millones, parte del mismo Walmart (en contraste, el fondo de Acobo tiene dos Megasúper en San José y Cartago, que valen $5,5 millones).
Crestones es dueño del edificio del restaurante Rostipollos en Heredia. Este es el tercer edificio de Rostipollos identificado por UNIVERSIDAD en las inversiones del ROP; los otros dos locales están dentro de un fondo inmobiliario fundado por Corporación Aldesa y que ahora, tras su quiebra, lo administra una subsidiaria del BCR).
El inmueble más costoso del fondo Gibraltar de Improsa es El Cafetal II, en Heredia, con un valor de $89 millones. El negocio que realiza El Cafetal, de administración de locales en Zona Franca, es presidido legalmente por Philippe Garnier Díez, primogénito del exministro de enlace con el sector privado del gobierno de Carlos Alvarado, André Garnier (de hecho, Garnier renunció a la presidencia de Cafetal Dos Belén S.A. para ocupar el cargo que se creó para él en el Poder Ejecutivo).
En cuanto al fondo de Acobo, allí se encuentra otra parte de las Zonas Francas que preside Philippe Garnier: las Bodegas de Flexipark en Alajuela, con un valor de $20 millones, cifra que lo convierte en el segundo edificio más caro de ese portafolio.
En línea con otras publicaciones sobre el ROP que ha hecho UNIVERSIDAD, es importante señalar que Philippe Garnier es vocal en Florida Ice and Farm (FIFCO), la cual es la empresa productiva más importante en donde también están las pensiones del ROP.
Más información sobre los fondos de Acobo e Improsa puede leerse en el artículo Zonas Francas, Amazon y CONAVI: los 15 edificios más caros que compró el ROP. La lista completa puede consultarse en la versión digital de esta nota en semanariouniversidad.com
Vida Plena y BAC son los mayores inversores
Vida Plena del Magisterio Nacional tiene la mayor compra registrada por ₡28.154 millones (₡20.566 millones están en Improsa).
Sobre por qué se realizaron estas compras con el ROP, la Jefa de Experiencia y Comunicación, Silvia Martínez, envió tabulados los porcentajes de inversión, donde se constata que un 2,56% del ROP de la operadora se invirtió en estos fondos.
La respuesta de Martínez explica que se invierte en fondos inmobiliarios —sin especificar por qué en estos tres—, por “diversificación” para contar con inversiones en “activos reales” como los edificios. Menciona los “ingresos periódicos” de los alquileres para “contar con un buen flujo de ingresos para ser reinvertidos en beneficio del afiliado”.
La rentabilidad está asegurada por estar “en una moneda más fuerte que el colón, permitiendo obtener una rentabilidad derivada del diferencial cambiario, del flujo de dividendos y de la variación del precio de las participaciones en el mercado”, y que son inversiones reguladas con altas calificaciones de riesgo.
El BAC, quien compró con el ROP ₡5.567 millones en Acobo y ₡12.033 millones a Improsa, no contestó la pregunta enviada el 7 de agosto.
El BN Vital, la tercera inversora, únicamente respondió que se invirtió en estos fondos porque “realiza una asignación estratégica de inversiones, tomando en cuenta el apetito por riesgo y considerando las normas vigentes”, en palabras de su gerente Hermes Alvarado. El BN invirtió ₡7.416 millones en Acobo y ₡6.305 millones en Improsa.
El CCSS-OPC invirtió ₡7.962 millones del ROP, de los cuales ₡7.516 millones fueron en Improsa.
Popular invirtió ₡6.775 millones, de los cuales ₡5.179 millones están en Acobo. Sobre los fondos en Improsa, asegura que se colocaron en Crestones y en el Inmobiliario 2.
Sobre por qué invirtieron allí, el gerente Róger Porras dijo que fue “producto de los análisis” sobre “diversificación, rentabilidad y cualquier expectativa presente en el momento”. Porras afirma que “al sector lo afectó los cambios impositivos de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (reforma fiscal) y el Impuesto de Valor Agregado”.
Por último, el BCR invirtió ₡5.329 millones, de los cuales ₡3.169 millones fueron colocados en Acobo y ₡2.160 millones en Improsa. Esta entidad tampoco dio respuesta sobre por qué realizó estas inversiones.
Nota de edición: Este artículo se editó a las 5:40 p.m. del 10 de agosto para incluir las aclaraciones enviadas por la Bolsa Nacional de Valores sobre cómo su edificio es independiente de la propiedad de Forum I de la cual es dueña Improsa, mediante sus sociedades de fondos inmobiliarios. Se copian las declaraciones de la Bolsa Nacional de Valores tal y como fueron enviadas:
"El edificio de la Bolsa Nacional de Valores fue construido en 1999 y se inauguró el 6 de julio del año 2000. Se trata de un inmueble que es propiedad única y exclusivamente de la Bolsa Nacional de Valores de Costa Rica, construido y desarrollado esencialmente con recursos propios de la empresa, por lo cual, este edificio nunca ha sido propiedad de ningún fondo de inversión inmobiliaria como erróneamente se señala en el artículo publicado por Semanario Universidad, el 10 de agosto del 2022, en sus ediciones (impresa y digital).
No es cierto que el edificio de la Bolsa Nacional de Valores forme parte en la actualidad o haya formado parte en el pasado del fondo inmobiliario Crestones, como se consigna erróneamente en el artículo".
