Incorporar el desarrollo inmobiliario alrededor de las estaciones que tendrá el nuevo tren rápido de pasajeros sería una forma de reducir el aporte del Estado a la operación del tren, ya que se podría capitalizar la renovación urbana que se generaría a lo largo del recorrido del tren eléctrico, explicó la Primera Dama Claudia Dobles.
En su comparecencia ante la Comisión de Infrestructura que analiza el empréstito con el Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE), que permitiría financiar dicho proyecto, Dobles informó que una “mesa técnica multinivel” está trabajando en la renovación de los usos de suelo y poder “capitalizar de este activo y generar una renovación urbana”.
Dobles se refirió a esto como una forma en la que el proyecto del tren podría generar recursos que le permitan ser sostenible. De esta forma, con el desarrollo del sector inmobiliario se generarían nuevos comercios y oficinas a lo largo del trayecto. Citó como ejemplo el sistema ferroviario de Hong Kong, que tiene una tarifa accesible que le permite ser sostenible, mediante la inyección que hace el desarrollo inmobiliario al sistema.
En la audiencia, que se llevó a cabo el pasado 2 de junio, la arquitecta y planificadora urbana señaló que definitivamente cuando se hace una obra pública como ésta, de por sí se le genera una plusvalía a los terrenos circundantes. Detalló que durante los últimos dos años han trabajado con los 15 gobiernos locales relacionados con el futuro trayecto del tren, “para revisar las potencialidades de renovación urbana y, mediante un cambio de uso de suelo, generar nuevos lugares de trabajo”. Dijo que la mesa técnica multinivel tiene cálculos preliminares al respecto.
Sin embargo, aclaró que el proyecto no plantea ningún aumento en el impuesto sobre bienes inmuebles “bajo ninguna circunstancia, ni lo insinúa”, sino que sólo valoriza los terrenos.
Un ejemplo en la Estación del Pacífico
En el Estudio de Factibilidad Técnica, Económico Financiera, Ambiental, Social y de vulnerabilidad para el tren, este análisis se incluye como el anexo VI, de Integración Urbana. Dicho estudio fue elaborado por el Instituto Costarricense de Ferrocarriles (Incofer), el BCIE y la empresa consultora multinacional de ingeniería y arquitectura IDOM.
En este apartado se incluye un ejemplo ilustrativo de propuesta urbana sobre uno de los suelos disponibles, para mostrar el potencial de transformación de estas áreas a lo largo de la línea “a través de la construcción de un modelo urbano más sostenible, eficiente, compacto, amigable e identitario, y capaz de obtener un retorno de las plusvalías generadas por la inversión pública”.
A modo piloto se expone el posible desarrollo inmobiliario de usos terciarios de la Estación Pacífico, considerada de alto potencial para la generación de ingresos. Se desarrollaron dos posibles escenarios de desarrollo: uno donde se explota el área disponible después de descontar el área afectada por las vías del tren y las cocheras; y otro donde se plantea liberar gran parte del terreno, reubicando las cocheras en una ubicación alternativa más acorde con el potencial del suelo (El que se muestra en la foto).
Esta área tiene una ubicación estratégica y de alto valor patrimonial, según el análisis; está cerca del “centro histórico” de San José; es un sector altamente consolidado que ha sufrido un importante deterioro social y urbano en los últimos años; tiene predios de propiedad pública subutilizados; y está cerca de importantes equipamientos urbanos (Parque General José María Cañas, Plaza González Víquez, Hospitales San Juan de Dios, Hospital de Niños, Raúl Blanco Cervantes y Hospital de la Mujer Dr. Adolfo Carit).
Según el Mapa de Zonificación y el Reglamento de Desarrollo Urbano, el predio es Zona de Servicios Institucionales, Comunales y Gubernamentales. Se plantea otorgarle la zonificación de los predios colindantes, clasificados como Zona Mixta Residencial Comercial (ZMRC), con el fin de promover la instalación y construcción de oficinas, comercios, hoteles y viviendas.
