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Precios de alquileres de vivienda en escalada con proyección a seguir creciendo

Una investigación del Centro CENFI mostró la grave afectación que están teniendo las familias costarricenses en el incremento del pago de alquiler, afectando especialmente a jóvenes y hogares de ingreso medio.

Gabriel Valverde es un joven que vive desde hace tres años en Brasilito de Guanacaste y tuvo que cambiar de apartamento recientemente porque sus arrendatarios elevaron desproporcionadamente el monto del alquiler, inicialmente pagaba $700 entre tres personas y se los subieron a $1.100, por lo que tuvo que tomar la decisión de pasarse solo a un lugar más pequeño, donde hoy paga $500.

Las familias y personas jóvenes cada vez tienen mayores dificultades para cubrir los montos de los alquileres. (Foto: Katya Alvarado)

“La sensación en el pueblo y entre la gente es que postrestricciones de COVID-19, a partir de febrero o marzo de 2022, se dio una subida muy grande de los alquileres, debido a que hubo una migración muy fuerte de extranjeros a las zonas turísticas, todos con una capacidad económica mucho más alta que la local y eso hizo que todo subiera muchísimo”, contó.

Valverde aseguró que su situación es similar a la de muchas otras personas, que se han tenido que mover de los lugares donde habitaban, por la forma desproporcionada en que han incrementado los alquileres. “Lo que yo pago por un apartamento estudio pequeño con lo básico (cama, cocina y baño) en San José podría alquilar una casa grande; uno se siente desprotegido y en una situación de gran desventaja”, indicó Valverde.

“El promedio anual de aumento de alquiler, para el año 2023, se ubicaría en un valor de entre 5,45% a 5,77%”. (Melizandro Quirós, CENFI)

Santiago Ramírez también es otro joven que alquila casa, pero en su caso vive en el centro de San José y se ha visto en la necesidad de compartir su vivienda con otras dos personas, pues, de lo contrario, sería imposible cubrir los gastos completos.

“Si uno quiere vivir en San José centro —que es lo que a mí me sirve porque trabajo de forma independiente—, en condiciones seguras y con suficiente espacio para cubrir las necesidades que uno tiene, tiene que saber que no le bajará de ₡500.000 y es imposible conseguir algo así y pagarlo solo”, explicó Santiago.

Una tendencia creciente

Estos testimonios coinciden con un reciente estudio desarrollado por el Centro de Estudios del negocio Financiero e Inmobiliario (CENFI), en el cual se evidencia, no solo que los alquileres han venido en escalada, sino que se espera que continúen incrementándose.

Según explicó Melizandro Quirós, director ejecutivo de CENFI, la tendencia en el precio de los alquileres ha mostrado un incremento desde hace unos seis meses y entre enero y febrero el comportamiento se aceleró.

“El Índice de precios de alquiler del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos reveló que, al mes de febrero del presente año, se ha acumulado un valor interanual del 5,38%, pese a que otros productos del Índice de Precios al Consumidor (IPC) han venido bajando. En el mercado del alquiler existe un factor o diferencial flotante por lo que los montos se van reflejando de manera tardía, lo que nos hace esperar que haya un potencial incremento que podría rondar el 2,89%”, explicó Quirós.

Otro factor que ha sido determinante es que el mercado de alquiler ha estado sometido a una fuerte presión de demanda, especialmente, de familias de ingreso medio y jóvenes, quienes no tienen acceso a un financiamiento hipotecario.

Por lo tanto, es presumible esperar que, para los contratos nuevos o renovaciones luego de vencimiento, se presente un alza significativa en los montos a pagar este año.

“En el CENFI, con la información actual y bajo un escenario conservador, suponiendo que, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) continué desciendo en los próximos meses, estimamos que el promedio anual de aumento de alquiler, para el año 2023, se ubicaría en un valor de entre 5,45 % a 5,77 %”, detalló Quirós.

De acuerdo con cifras del INEC, las familias que más alquilan son las que tienen ingresos promedio mensuales de entre ₡466.200 y ₡757.090, los cuales representan un 20,47% y 20,35%, respectivamente del total que pagan alquiler, y deben dedicar no menos de un 30% de su ingreso a este pago.

Quirós añadió que una estimación que han realizado es que el pago de un alquiler, por ejemplo, de ₡300.000 al mes, para este 2023, se podría dar un incremento que rondaría los ₡16.350 a ₡17.310 mensuales, aunque, claro, podría ser superior.


Comprar versus alquilar

En una estimación realizada por CENFI, viendo que los estratos poblacionales II y III (con ingresos promedio de ₡466.200 y ₡757.090) prácticamente no pueden comprar casa, se analizaron las posibilidades del estrato IV (familias de clase media con ingresos de ₡1.162.062 por mes). Pero es importante entender el panorama actual.

En el 2021, una casa de clase media:

  • Estimada en ₡8 millones (costos del Banco Central)
  • Pagaba una cuota de ₡315
  • Cerca del 40% de su ingreso
  • Se requería un ingreso neto cercano a ₡607, suponiendo que no estuviera endeudado más de un 55% de ese ingreso

Para el 2022:

  • Aumento de costos de los materiales de construcción del 12% y del 1% en la tasa del préstamo
  • La cuota se aumentó en un 17%
  • Paga cuota adicional de ₡154 más por su préstamo.
  • Ese 17% es mayor que el aumento de un 7,64% del ingreso promedio familiar de este grupo poblacional
  • Es presumible que muchas familias ya no sean sujetos de crédito

Fuente: CENFI.


Alquilar con opción de compra

Actualmente, la Comisión de Asuntos Económicos de la Asamblea Legislativa analiza el proyecto de Ley 22.455 para el arrendamiento habitacional con opción de compra, el cual fue presentado desde el año 2021 y aún no ha logrado mayor interés por parte de los diputados.

La iniciativa se planteó como una figura alternativa para que, con el pago del alquiler de una casa, una familia pueda generar ahorros para ser propietarios de esa vivienda; es decir, el inquilino gira un monto al arrendatario y, de este monto, se ahorra un porcentaje para la compra de la propiedad.

No obstante, la diputada liberacionista Montserrat Ruiz, miembro de la comisión legislativa, aseguró que el proyecto no da las soluciones necesarias a la problemática del alquiler, por lo cual recibió un informe negativo unánime. Pero sostuvo que es necesario avanzar en una propuesta de reforma que dé la posibilidad de vivienda digna a miles de costarricenses.


Proyecto de ley

La Procuraduría General de la República (PGR) no encontró vicios de inconstitucionalidad en un proyecto de ley para limitar el aumento anual de los alquileres de vivienda que no superen el salario mínimo de los Trabajadores en Ocupación No Calificada, que para el próximo año estará en unos ₡350.000.

Se trata de una reforma a la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato) que actualmente solo utiliza como referencia el índice de precios del consumidor para los aumentos del alquiler.

Esta propuesta legislativa, del Frente Amplio, pretende incorporar el salario mínimo como criterio para los aumentos de la vivienda más económica, para que se ajuste más a la economía de los hogares, ya que los salarios no crecen al mismo ritmo que la inflación, sino que usualmente es inferior.

De esta forma, el aumento al alquiler se determinaría según el aumento del salario mínimo de los Trabajadores en Ocupación No Calificada. Para el próximo año, por ejemplo, el sector privado acordó un aumento de 6,6%.

La Ley actualmente también contiene criterios para todos los aumentos. Si la inflación es menor a un 10%, será por ese mismo porcentaje o un monto menor, según acuerdo entre las partes, y para cuando el costo de la vida aumente ese 10%, como es el caso del 2023, es el Ministerio de Vivienda el que lo determina.

En el caso de los alquileres en moneda extranjera, como en dólares, el precio del arrendamiento no puede variar a lo largo del contrato.

Para la PGR, por ser la vivienda un derecho fundamental de dignidad humana, el arrendamiento es una de las formas en que se materializa, por lo que los legisladores están facultados para poder establecer esos límites, siempre dentro de los criterios de razonabilidad y proporcionalidad, como es este caso.

Sin embargo, advirtieron de que el proyecto de ley es omiso en cuanto al reajuste de precios en los contratos de arrendamiento que fueron pactados en una moneda extranjera, lo cual crea un vacío legal.


 

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