Dos Rostipollos, 29 locales del centro comercial Terramall, bodegas, oficentros como Torre Mercedes y una Zona Franca en Alajuela, forman parte de los 35 edificios de Aldesa en los que se compraron participaciones con dinero de las pensiones de las operadoras Popular y BCR.
Se tratan de ₡3.340 millones dolarizados de pensiones del Régimen Obligatorio de Pensiones (ROP), el Fondo de Capitalización Laboral (FCL) y una pensión voluntaria que administra Popular Pensiones. Asimismo, ₡233 millones del ROP que administra el Banco de Costa Rica (BCR) en su operadora, tal y como reportó UNIVERSIDAD en junio pasado.
Rendimientos del fondo son del 1,70%, por mucho menor al promedio de los demás de 4,91%, asegura informe de riesgos del Fondo.
A dos meses de dicho reportaje, el Juzgado Concursal declaró en quiebra a Aldesa y ordenó la venta de todos sus activos. La única excepción de este proceso de liquidación es precisamente el fondo donde se encuentran el ROP y el resto de pensiones.
Las pensiones y los otros participantes del Fondo de Renta y Plusvalía no tienen derecho a pedir reembolso por sus dineros, en razón de que el Fondo continúa vivo y administrado por otra entidad. En junio, se realizó un traslado desde la Sociedad Administradora Fondos de Inversión (SAFI) de Aldesa y hacia la SAFI del Banco de Costa Rica (BCR).
La SAFI de Aldesa, sin estos 35 edificios, será liquidada.
¿Cómo responderán las operadoras por las pérdidas de las inversiones del ROP, el FCL y el ahorro voluntario? ¿Hay algún plan para mitigar estas pérdidas y evitar que las mismas descapitalicen los distintos fondos? Estas son dos preguntas que las operadoras de pensiones evitaron responder, pese a que existen informes financieros que dan pie a estas y otras dudas.
“Popular Pensiones no tiene, ni ha tenido inversiones en Aldesa. Se ha dado una confusión entre el fondo y la administradora de este fondo que están separados patrimonialmente por Ley. Popular Pensiones no invirtió en Aldesa, invertimos en un fondo denominado “Renta y Plusvalía” que tiene una serie de activos y ese fondo hoy se encuentra en la SAFI del BCR”, respondió a las dos preguntas el jefe de Comunicación y Sostenibilidad de Popular Pensiones, Geovanny Díaz.
“A la fecha el fondo de inversión inmobiliario de Renta y Plusvalía sigue operando, el administrador de dicho fondo es la sociedad administradora de fondos de inversión del Banco de Costa Rica, dado lo anterior, tanto el fondo ROP como el FCL mantienen vigentes dichos valores, los cuales no registran pérdidas”, escribió la periodista del BCR, Hilda Durán, ante las consultas de este Semanario.
Sin embargo, porque este es un traslado temporal, antes del 28 de abril del 2023 se deberá celebrar una asamblea del Fondo para presentar “a los inversionistas los estados financieros anuales auditados y un informe sobre la labor realizada”.
En esta misma fecha, los inversionistas, incluidos los fondos de pensiones, deberán aprobar “quien administrará de manera definitiva el Fondo”, según dice la comunicación del Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (Conassif).
El informe de interventoría firmado por Alicio Gerardo Rodríguez, con fecha al 16 de junio, afirma que se convocó a una asamblea de inversionistas en abril pasado. Pero, por efectos de “una medida cautelar adoptada por el Tribunal Contencioso Administrativo, la cual fue solicitada por Aldesa Corporación de Inversiones S.A. (…) impidió que esta se realizara. El mismo documento asegura que los “inversionistas institucionales (…) representan el 25,65% del total de las participaciones en circulación”. Datos del informe de interventoría también son contradictorios con un informe de riesgos que tiene UNIVERSIDAD.
Fondo reporta menos rendimientos por pérdidas de valor de edificios
El pasado 22 de junio, el Conassif ordenó “el traslado temporal, hasta por el plazo máximo de 18 meses, de su administración hacia BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.” porque calificó de “financieramente viable” el negocio de alquileres que sostiene al Fondo.
No obstante, de acuerdo con un último informe de riesgos, el otrora fondo de Aldesa redujo sus ingresos respecto al 2021 y el informe responsabiliza “que los ingresos del Fondo suman $1,07 millones al corte de análisis, y decrecen 31% anual, asociado la reducción de la ganancia neta no realizada por ajustes en el valor razonable”, es decir, a la progresiva minusvalía.
El informe emitido en mayo pasado por la calificadora SCRiesgo fue eliminado del sitio web de Aldesa, pero UNIVERSIDAD obtuvo una copia para este reportaje.
Las afirmaciones contradicen lo que indica el informe de interventoría donde se afirma que “el Fondo ha logrado aumentar los ingresos totales dadas las gestiones por mantener los inquilinos, así como lograr nuevos arrendamientos debido a la activa comercialización que se ha realizado en este periodo de intervención”.
El informe de riesgos asegura que, al primer trimestre del 2022, se “registra una utilidad acumulada de $336.925”, de los cuales $322,6 mil son por arrendamientos. La ganancia de estos tres meses representa una “desmejora respecto al resultado registrado a marzo de 2021 ($785.265). Lo anterior se debe a la reducción en los ingresos totales”.
Con las ganancias reducidas, también se han reducido los rendimientos para los participantes del fondo, como las pensiones.
“Al corte de análisis, el rendimiento promedio de los últimos 12 meses del fondo es de 1,70%, el cual decrece respecto al año anterior (-3,60%) y a un semestre atrás (-5,02%), sin embargo, se mantiene por debajo del índice promedio de la industria (4,91%)”, dice el informe.
La Superintendencia General de Valores (Sugeval) muestra en su información pública cómo la valoración de las propiedades e inmuebles se redujo ₡3.328 millones (-$4,9 millones) del total anterior al escándalo de Aldesa. Los cálculos pueden leerse en la tabla que acompaña este reportaje.
Las cinco propiedades más golpeadas por este devalúo son el Construcenter Tamarindo en Guanacaste, un Local Sabana-Hospital, el Edificio Guadalupe, Rostipollos Escazú y el edificio Coris de Curridabat. Este grupo perdió entre -32,51% (el Construcenter) y -26,64% (Coris) de su valor al 2018.
De acuerdo con los datos del informe de SCRRiesgo, “las propiedades situadas en el centro comercial Terramall se posicionan en conjunto como el principal bien (del Fondo) con una participación del 19%, seguido por el inmueble Oficentro Plaza Mayor con el 10%, Bodegas Santa Ana con el 9% y Ofibodegas La Uruca con el 7%”.
El otrora Fondo de la SAFI de Aldesa es dueño de 29 locales de Terramall en Cartago. Un grupo de 19 locales es la propiedad más valiosa de toda la cartera de inmuebles. Este conjunto perdió -$1 millón en el último evalúo, donde pasó de ser valorado en $6 millones a $4,8 millones.
La tenedora Terramall S.A. es una de las sociedades que será liquidada, según dice la resolución del Juzgado Concursal. Esta sociedad tenía como objetivo solamente desarrollar y vender los locales del centro comercial, dato que fue confirmado por el abogado Ronny García, representante de las personas afectadas por otro fondo de Aldesa (Monte del Barco).
A partir de los datos de Sugeval, solo diez de los inmuebles del Fondo vigente obtuvieron plusvalía entre el 0,07% y el 53,89%. Este último porcentaje pertenece al Complejo de Bodegas Persu en Belén de Heredia, una propiedad que Sugeval identifica como desocupada de inquilinos, pero el informe consultado dice que sí tiene inquilinos.
