Punzón a burbuja inmobiliaria

Coronavirus desploma alquileres en comercios y viviendas más caras

Casas populares continúan con precios estables, mientras tanto, inquilinos afectados negocian arreglos de pagos y arrendadores esperan que salden sus deudas con créditos blandos.

Tiene cuatro habitaciones, cuatro baños y 188 metros cuadrados de construcción con acabados en madera. Es una casa protegida por un portón de seguridad y amenizada por una piscina y un rancho para barbacoas. No es una casa de lujo, pero es una casa costosa. En este mismo momento, casas así se alquilan en Internet por $1.000 mensuales e incluso menos.

Los corredores de bienes raíces identifican descuentos en los inmuebles, inclusive hasta del 30% en alquileres. Estos son los efectos colaterales de varios problemas económicos, antes y después de una pandemia.

“El sector más afectado, evidentemente, ha sido el sector de alquileres de casas superiores a los $2.000 o $2.500. La necesidad de alquiler más notable son casas de nivel popular, $500 hasta $2.500. Eso es lo que se está moviendo”, explica Adrián Mora, presidente de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces.

A este martes, el sitio web iCasas tenía colocadas para alquilar 330 casas en Santa Ana; 249 en Escazú y 153 en Curridabat; es decir, un 65% de todos los alquileres de San José.

“Las casas mayores a los $2.500 son muy difíciles de alquilar porque superan los sueldos unidos de un grupo familiar para alquilarlo. Escazú y Santa Ana tienen residenciales más ‘recientes’, mas el sector oeste tiene una sobreexplotación de muchas opciones de vivienda”, describe Mora.

18,66% de las familias costarricenses alquilan su vivienda (294.464 familias).

Encuesta Nacional de Hogares 2019, INEC.

De acuerdo con Mora, estos son sectores conocidos por la “moda de residenciales privados” para clase media alta que comenzó hace 30 años. Ahora, propietarios de estas viviendas podrían estar mudándose a inmuebles más pequeños para aliviar su capacidad de pago frente a los imprevistos de los últimos dos meses de aislamiento y recesión económica, coinciden especialistas inmobiliarios.

Por otro lado, las casas más antiguas de San José, son usadas como alquileres comerciales.

“Para hablar solo de la meseta central: usted ve todo Barrio Escalante, Escazú, San Pedro, La California, Guadalupe, Moravia… Todo eso son casas antiguas que se han transformado en comercios y que están fuertemente golpeados ahora”, dice Pablo Gaier, presidente de la  Cámara de Propietarios de Inmuebles de Costa Rica (Caprobi), ente que participó en la consulta para un proyecto de moratoria de alquileres que está en trámite dentro de la Asamblea Legislativa (21.927).

De acuerdo con una encuesta de la empresa JIP Real Estate, referida por Adrián Mora para este artículo, un 87% de 147 trabajadores de la industria inmobiliaria espera que los inmuebles comerciales sean los más afectados por la crisis del COVID-19.

Esta misma encuesta colocaba al sector industrial en un lugar favorable para enfrentarse a la crisis. En el caso de vivienda, apuestan a que las torres o viviendas verticales (5,4%) serán menos afectada que las construcciones horizontales (8,11%).

¿Cómo afecta el desempleo a los inmuebles?

Trabajadores que tienen capacidades de pago afectadas ya no pueden sostener sus gastos inmobiliarios como lo hacían antes de la pandemia y, en el caso del sector comercial, negocios cuyos ingresos mermaron por esa disminución de compras también tienen nuevos problemas para sostener los gastos de sus operaciones.

Si la desocupación de comercios solía rondar el 8-10%, el número ahora podría ser el doble, afirma el presidente de la Cámara de corredores, Adrián Mora.

“La capacidad de pago del futuro inquilino es muy analizada por los corredores porque no se quiere alquilar un inmueble que, a los dos meses, el inquilino no lo pueda pagar”, asegura Mora.

Para el sector de mayor capacidad de pago, su menor participación en el mercado podría ser menos por una “crisis financiera” y más por una “crisis de confianza” por la incertidumbre, asegura el presidente de JIP Real Estate y Bodegas en Costa Rica, Juan Ignacio Pignataro.

“Hay que entender cómo se ha comportado el incremento en el desempleo. El otro día hablaba sobre un alto ejecutivo de una empresa que está comprando en un proyecto triple A, le bajaron su remuneración, le quitaron sus incentivos, tenía una actividad comercial que se le vino al suelo. Hay gente con puestos un poquito menores de ingresos, o mucho menores, que perdió su empleo y se le acabó toda posibilidad”, explicó el especialista inmobiliario.

“Después del COVID-19, hay miles de propietarios que han visto sus otros negocios colaterales, sus salarios e ingresos de otros medios, muy reducidos o limitados al 100%. Le pongo un caso: una familia que tiene un hotel y un apartamento alquilado, hoy tienen el hotel cerrado y una familia entera, desde abuelos hasta nietos, que están viviendo de un alquiler”, describe Pablo Guier sobre un caso que conoce.

Sin embargo, ni los arrendadores ni los corredores de bienes raíces tienen claro lo que viene para el negocio inmobiliario.

Antes de las medidas de reactivación para el sector comercial anunciadas durante el lunes, una mayoría de los corredores de bienes que consultó la empresa de Pignataro tenía esperanzas de recuperar la normalidad en sus trabajos hasta “algún momento del tercer trimestre” (38,6% de los encuestados).

“¿Qué creo yo que va a pasar? Es que hay que ver cómo se comporta el tema de los desahucios. Hay que ver cómo se comporta el tema de los desahucios para ver si la gente está confiada en eso. No lo sé”, se preguntó Pignataro.

A la fecha, la Cámara de Propietarios confía en que el Gobierno podrá inyectarle dinero al bolsillo de los arrendatarios por medio de créditos blandos, para que paguen sus deudas.

El presidente de la Cámara, Pablo Guier, estima que una ley para alquileres, aún pendiente de negociarse en la Asamblea Legislativa: “lo que va a crear es una gran distorsión, y una gran injusticia, entre propietarios e inquilinos”, dijo.

“…Hemos  recibido información de que la gran mayoría está llegando a arreglos satisfactorios”, dice Guier, aunque no precisa cuántos arreglos de pagos se han concretado entre sus 70 asociados.

“Muchos inquilinos están atenidos a que va a venir una ley a perdonarles la renta, o es la idea que tienen. Ahí hay que hacer un llamado de que no va a haber un proyecto de ley que ya perdió interés en negociar, y que tienen que negociar con el corazón en la mano y con honestidad, y justicia”, asegura Guier.

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