País

Construcción de vivienda vertical decreció

Solamente el 15% de las casas se construyen en modalidad vertical, explicado por diversos factores, responde en gran medida a factores culturales.

La construcción de viviendas verticales (edificios residenciales) experimentó una leve baja en los últimos años, según reveló el reciente estudio “Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2021: Análisis del impacto de la crisis en el hábitat y la vivienda”, desarrollado por el Posgrado de Arquitectura de la Universidad de Costa Rica (UCR).

Dicho informe muestra que para el año 2021 lo que más se construye en Costa Rica es la vivienda horizontal, esa que cuenta con amplios frentes, espacios de esparcimiento y jardines, alcanzando un 85% del total de permisos para uso residenciales tramitados.

En promedio, de 2018 a 2021 se han tramitado 2,6 millones de metros cuadrados en vivienda horizontal por año, mientras que en vivienda vertical el dato se ubica en 580.000 metros cuadrados.

En este sentido, la construcción residencial presentó un crecimiento interanual relacionado sobre todo con edificaciones de viviendas de clase media y alta, mientras que la construcción de viviendas de interés social y de edificios residenciales más bien decreció. “La construcción residencial creció durante tres trimestres consecutivos en el año 2021, luego de decrecer desde el cuarto trimestre de 2018”, señala la investigación.

Minor Rodríguez, del posgrado de arquitectura, indicó que históricamente las cifras de construcción de vivienda vertical han sido similares, pues aún no hay mucha tradición de optar por este tipo de casas. Además, recalcó que hay una serie de factores que inciden en esta tendencia, especialmente culturales.

“La gente prefiere vivir en casas que tengan patio o áreas verdes para tener su jardín propio, mascotas, entretenimiento y actividades de producción. Pero también se trata de la creencia de que la propiedad está vinculada con un pedazo de terreno y en el caso de condominios verticales se asocia a una finca filial”, detalló Rodríguez.

Otro elemento que incide en esta decisión de adquirir una vivienda horizontal y no vertical está relacionado con que la segunda opción limita el uso de suelo y la posibilidad de desarrollar actividades de comercio o productivas. Es decir, quien elije una casa en vertical solo puede vivir en ella.

Asimismo, a pesar el tema de la seguridad, dado que las personas aún consideran que en caso de un sismo y daño de la infraestructura podrían perder sus viviendas sin derecho a nada, algo que Rodríguez cuestiona, ya que la construcción antisísmica en el país es sumamente avanzada.

Costo: un factor de peso

En definitiva, el factor económico tiene un enorme peso en la decisión de muchas familias de no optar por una vivienda en condominio vertical, pues normalmente se venden por encima de los $120.000 (unos ₡80 millones).

“Solo una pequeña parte de la población puede acceder a este tipo de viviendas, porque un 84% de las personas ganan menos de ₡1,5 millones, lo que reduce su capacidad de pago y difícilmente tienen posibilidades de adquirir un crédito”, dijo Rodríguez.

Las soluciones de vivienda horizontales pueden costar un poco menos, por debajo de los $100.000 (unos 65 millones de colones), pero incluso para algunos sectores de clase media y clase media baja, altamente endeudadas, con un país que tiene un desempleo cercano al 26%, estas alternativas son poco viables.

Franklin Solano, investigador independiente del estudio desarrollado por el Posgrado de Arquitectura, enfatizó en que la dinámica de condominios —tanto en vertical como horizontal— venía tomando fuerza, pero con la pandemia perdió su participación en permisos de construcción.

“Hay que tomar en cuenta que las soluciones verticales tienen aspectos operativos, socioeconómicos y de ordenamiento territorial que inciden en su desarrollo. Se ubican en zonas urbanas concentradas, pero no están diseñados para ciertos estratos sociales, pues, aunque tienen unos 40 o 45 metros cuadrados de construcción (parecido a las casas de interés social) no les permite a las familias crecer”, detalló Solano.

En el 2021, añadió el informe, el encarecimiento internacional de las materias primas y los costos de transporte internacional de mercancías impulsaron una fuerte alza en la inflación de la mayoría de los países, por ende, se dio un aumento en costos de construcción, mucho más acelerado para viviendas para clase media.

Menos matrimonios

La variación en la cantidad de hogares y la cantidad de viviendas entre los años 2019 y 2020 fue la más baja de los últimos 11 años, con un crecimiento prácticamente nulo, un 0,2%. Aunque en el 2021 mostró una recuperación, el déficit de hogares que necesitan una vivienda continúa siendo alto, de unas 15.951 unidades.

Una de las explicaciones que brinda el estudio sobre este fenómeno, aunque no es la única causa, es que se han dado menos matrimonios en los últimos años, es decir, hay una menor cantidad de hogares de los que había en el pasado.

Claro está que las personas jóvenes también optan por vivir juntos sin necesidad de casarse y, en este sentido, este sector poblacional tiene una alta tendencia por buscar vivienda en centros de ciudades, cerca de las zonas donde trabajan, usando el transporte público y con preferencia hacia unidades habitacionales horizontales.



Crédito del sistema financiero para vivienda

Si bien es cierto que hubo una baja en el otorgamiento de créditos para la construcción de vivienda durante el año 2019 y 2020, se nota una leve recuperación para el 2021, sin embargo, aún no se llega a los niveles prepandemia.

Además, el acceso al crédito para vivienda en vertical no es accesible para todas las familias, por el limitado ingreso y el alto desempleo que experimenta la población costarricense.

Fuente: “Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2021: Análisis del impacto de la crisis en el hábitat y la vivienda”.



Menos matrimonios

Aunque no es el único factor que explica la baja en la compra de viviendas, en especial de casas en vertical, los números de consolidación de matrimonios a la baja se convierten en una de las razones.

Fuente: “Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2021: Análisis del impacto de la crisis en el hábitat y la vivienda”.


Metros cuadrados por tipo de construcción

Las cifras evidencian la preferencia de los costarricenses por construir viviendas individuales y horizontales, los condominios y apartamentos tienen una baja proporción.

Fuente: “Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2021: Análisis del impacto de la crisis en el hábitat y la vivienda”.


Modernidad versus precio de la tierra

María José Núñez Chacón

La preferencia por construir soluciones de vivienda en estilo vertical está fuertemente marcada por la zona geográfica del país; estas casas están dirigidas a un sector poblacional y generacional específico, además con un nivel adquisitivo alto, que le permite acceder a espacios de costos elevados.

UNIVERSIDAD conversó con Randall Fernández, gerente de la consultora inmobiliaria Ranfer Networking, para conocer más a fondo sobre las tendencias en consumo de vivienda vertical y cómo la pandemia varió las normas constructivas de las torres residenciales en el país.

Foto cortesía de Randall Fernandez.

¿Hay una tendencia a la baja de la construcción en vertical producto de la pandemia?

—En realidad, cada día la tendencia hacia la vivienda vertical es mayor, —aunque la pandemia pudo ralentizar esta tendencia—, no obstante, la proporción sigue siendo mucho menor a la de soluciones horizontales. Parece que la pandemia de alguna manera obligó a establecer nuevas normas sanitarias en los edificios, sobre todo por tratarse de espacios donde las personas desarrollan su vida en conglomerados.

¿Esa tendencia de construir está presente en todo el país?

—La verdad es que es posible ver viviendas verticales en ciertos núcleos urbanos como Sabana, Rohrmoser, Barrio Escalante, los Yoses, Curridabat, e incluso Heredia donde se contabiliza una serie de torres residenciales con alta absorción, sobre todo de personas que buscan disfrutar de los servicios que brinda la ciudad, integrando conceptos mixtos en las denominadas Ciudades de 20 minutos.

¿Cuáles son las características de estas torres residenciales?

—Obedecen a un estilo de vida de querer estar cerca de todo y no queda otra de irse para arriba. La mayoría de las torres son de apartamentos pequeños, con lo básico, cocina, comedor, sala integrada y un flex que se puede utilizar para teletrabajar. Esto es un cambio que trajo la pandemia, espacios que contemplen el trabajo en casa, ventilaciones cruzadas y mucho más abierto. Pero la tendencia es de casas reducidas de unos 40 o 50 metros cuadrados, hoy es extraño encontrar apartamentos de 80 o 100 metros.

Pese a su tamaño, sí tienen amenidades, áreas sociales, de coworking, bibliotecas, ranchos, parque para perros y cada vez menos acondicionados para familias con niños.

El asunto es que, por el poco terreno disponible en estos centros urbanos, la tierra es muy costosa, por lo tanto, adquirir una casa en torre puede rondar los $2.000 en zonas como Rohrmoser, y en Sabana puede elevarse mucho el precio pues el metro cuadrado ronda entre $300 a $700. La única forma de tener un proyecto rentable en zonas para residencial es yendo hacia arriba.

¿Qué sectores poblacionales son los que pueden acceder a este tipo de viviendas?

—El perfil de quienes prefieren vivienda vertical depende de la disposición que tengan a acostumbrarse al estilo de vida.  Los “millenials” y la gente menor de 40 años son más proclives a tener una vivienda vertical, porque no es igual vivir en una casa con distanciamiento con los vecinos que en una torre vertical con vecinos al lado, arriba, abajo y hasta en los ascensores.

La tendencia es que las personas jóvenes prefieran estos lugares, pero también está asociado a un nivel socioeconómico medio, medio alto e incluso alto.


 

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