El concepto de rentabilidad inmobiliaria debe ser abordado desde la integralidad, no se puede proyectar sin incluir la plusvalía. Lamentablemente, en Costa Rica y en muchos países del mundo, la costumbre es analizar la rentabilidad inmobiliaria basándose únicamente en los alquileres que genera la propiedad en estudio, creando una distorsión importante a la hora de calcular el rendimiento de una inversión.
Hace años me di a la tarea de defender la plusvalía como elemento a tomar en cuenta en las proyecciones de rentabilidad, incluso para facilitar el análisis decidimos bautizar cada parte del proceso del cálculo de la proyección, a los alquileres los bautizamos como “Rentabilidad Dinámica” y a la plusvalía se le otorgó el nombre de “Rentabilidad Futura Estimada”.
La suma de la Rentabilidad Dinámica y la Rentabilidad Futura Estimada nos permite estimar con integralidad la “Rentabilidad Inmobiliaria”. Definamos cada una:
Rentabilidad Dinámica Estimada: Son los alquileres, son dinámicos y están supeditados a la ocupación del inmueble, aumentos de ley y renegociación del contrato. Es sano proyectar 2 meses de desocupación por cada 36 meses y un incremento en el alquiler cercano al 10% cada tres años.
Rentabilidad Futura Estimada: Es la plusvalía, podemos hacer una proyección “regresando al pasado”, buscar anuncios de propiedades en venta de similares características en la misma zona, nos permite conocer la evolución del precio de venta desde un año en específico al presente, una vez tengamos suficiente información que evidencie en números el crecimiento o decrecimiento de precios en propiedades similares, podemos hacer una proyección que nos permita estimar el precio futuro del inmueble objeto de inversión.
Rentabilidad Inmobiliaria: Es la suma de la Rentabilidad Dinámica Estimada anualizada dividida entre el monto de venta multiplicado por 100 y la Rentabilidad Futura Estimada de un año.
Es vital que todos los involucrados en el sector inmobiliario podamos hacer conciencia y avanzar hacia un cambio en el modelo de valuación productiva de los inmuebles, urge dar el paso que nos permita contemplar todos los potenciales ingresos y no sólo los que nos convienen en detrimento del valor del inmueble. Recordemos que con una proyección de ingresos apegada a los datos dará certeza a la inversión.
