Caso AldesaMonte del Barco: el proyecto que nunca zarpó

  • Aldesa captó dineros de inversionistas para desarrollo turístico, pero luego de años la promesa no se cumple.                                                                                                                                             

El Instituto Costarricense de Turismo (ICT) analiza la continuidad de las concesiones del proyecto Monte del Barco en el Polo Turístico Golfo de Papagayo, en la provincia de Guanacaste. Mientra, los inversionistas que confiaron su dinero a Aldesa para el desarrollo inmobiliario siguen a la espera de una respuesta definitiva por parte de la corporación, con el fin de recuperar sus inversiones.

En julio pasado, la Junta Directiva del ICT acordó cancelar las concesiones del proyecto Monte del Barco debido a un supuesto incumplimiento en la presentación de su información financiera.

En una presentación realizada por Javier Chaves a los inversionistas de Monte del Barco en 2011, en la cual planteaba un plan de salvamento del proyecto indicó que contaban con más de 160 inversionistas y $80 millones de patrimonio, además de cuando el Fondo compró las acciones de Parkhill, y por ende, a Monte del Barco Real Estate en $98 millones, más las deudas que tenía el proyecto.

Ante este hecho, el presidente de inversiones Monte del Barco y Goda, y de Grupo Aldesa, Javier Chaves, solicitó por la vía administrativa la reposición de sus concesiones, tras alegar que el ICT le quitó su derecho a la defensa y procedió en forma ilegal al cancelarlas.

Desde entonces, el ICT mantiene en análisis la situación de estas concesiones, las cuales aún están en manos de Aldesa y forman parte de un megaproyecto turístico en la zona de Papagayo.

La iniciativa prometía ser una inversión segura y un muy buen negocio. Incluía un club de playa, villas, hotel, una marina, lago recreacional, condominios, campo de golf y centro comercial. Sin embargo, hasta la fecha, todo esto no ha pasado de ser castillos de arena a punto de ser arrastrados por las olas.

Este proyecto, que incluye los terrenos en concesión del ICT (Monte del Barco y Goda) ha pasado por tres dueños distintos desde 1996. En primera instancia perteneció a la empresa Costa del Rey; luego pasó a Grupo Favier Servicios Inmobiliarios, una compañía de empresarios mexicanos, quienes, a su vez, en diciembre de 2005 vendieron la mayoría de su participación a Inversiones Montes del Barco (subsidiaria de Aldesa).

Así consta en los siete tomos de documentos que conforman el archivo de estas concesiones, que están en manos de la Dirección Polo Turístico Papagayo del ICT y que fue revisado y analizado por el Semanario UNIVERSIDAD.

El histórico documental demuestra que para el año 2007, Inversiones Monte del Barco (a cargo de Aldesa) suscribió una III Adenda al contrato de concesiones con el ICT. El proyecto inmobiliario abarca mucho más terreno que el otorgado en concesión por el Estado, pero este último es el que le da valor agregado porque le da salida a la playa.

En total abarca 432 hectáreas, de las cuales solo 31,6 corresponden a los terrenos otorgados en concesión, la cual vencería (de continuar el desarrollo) en el año 2046.

Este es uno de los proyectos que puso en riesgo la solicitud de Administración y Reorganización con Intervención Judicial que planteó Javier Chaves el pasado 8 de marzo, quien adujo que el Grupo Aldesa tenía problemas de liquidez.

En esta solicitud, Aldesa asegura que las tierras y derechos de concesión fueron adquiridas paulatinamente por inversionistas y finalmente se estructuró como Fondo de Inversión Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco (FIDI), inscrito ante la Superintendencia General de Valores. Pero hay que aclarar que este fue la jugada final en un dominó de sociedades previas creadas en Panamá y Costa Rica.

Los castillos de arena

Lo anterior es solamente una parte de la historia. Aldesa no sacó de su bolsa para invertir en el proyecto turístico Monte del Barco, sino que llevó a cabo una serie de captaciones de inversionistas para poner en marcha la iniciativa.

Como se indicó anteriormente, en un inicio el proyecto perteneció a Costa del Rey, empresa que pronto lo vendió a empresarios mexicanos. A estos últimos Aldesa les propuso unirse al proyecto y les prometió conseguir inversionistas para su desarrollo.

Los mexicanos aceptaron quedarse con el 40% de Monte del Barco y ceder el resto a Aldesa, la cual comenzó a llamar a sus clientes, a través de sus corredores de Bolsa, para ofrecerles pasar sus inversiones a este proyecto.

Aldesa constituyó un Fideicomiso Accionario denominado Monte del Barco Uno Dos Mil Cinco -que no fue registrado en la Superintendencia General de Valores (Sugeval)-, y planteó a los inversionistas que la entidad se trasladaría luego a Panamá.

Para ello creó una sociedad en Panamá denominada Promotora Inmobiliaria Monte del Barco, como instrumento jurídico para que los inversionistas pudieran pasar sus dineros; en ese momento Aldesa era dueño del 60% de Monte del Barco y adquirió el 100% de Goda (de los cuales los mexicanos no tenían participación).

Finalmente, planteó a los inversionistas y a los mexicanos hacer una fusión de ambos, a través de un holding, Monte del Barco Real Estate. A partir de ese momento, Aldesa y sus inversionistas consolidaron su participación accionaria en un 74,4% de todo el proyecto, mientras que los mexicanos conservaron el porcentaje restante.

Con la llegada de la crisis inmobiliaria, que arrancó a partir del año 2006, los representantes de Aldesa propusieron traerse de vuelta las inversiones a Costa Rica, para lo cual crearon toda una estructura de sociedades que se fueron pasando las acciones y que incrementaron los costos del proyecto. (ver: Las sociedades que levaron anclas).

Al final, las acciones de Monte del Barco y Goda regresaron a Costa Rica, a un fondo denominado Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco, el cual compró las acciones al holding Monte del Barco Real Estate. Fue entonces cuando el proyecto quedó bajo el control de Sugeval. Este fondo se encuentra bajo la tutela de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión de Aldesa (SAFI).

En una presentación realizada por Javier Chaves a los inversionistas de Monte del Barco en 2011, en la cual planteaba un plan de salvamento del proyecto, indicó que contaban con más de 160 inversionistas y $80 millones de patrimonio, además de las acciones de Parkhill que compró, y por ende, a Monte del Barco Real Estate en $98 millones, y las deudas que tenía el proyecto.

El rostro humano detrás de las inversiones

Según relatos de varios inversionistas con los que UNIVERSIDAD conversó, siempre recibieron noticias de que el proyecto iba bien, que estaría listo en unos años y que, al volver a Costa Rica, tendrían grandes ventajas pues estarían bajo el control de la Sugeval, así que podrían vender en Bolsa a una tasa muy favorable y las expectativas eran muy positivas.

Ana Ramírez -nombre ficticio que daremos a una inversionista que solicitó el anonimato- contó que ella y su familia tenían inversiones en Aldesa desde 2004, pero en el Puesto de Bolsa.

Asegura que en varias ocasiones le ofrecieron participar del proyecto, pero que no fue sino hasta 2007 cuando decidió aceptar, luego de que incluso la llevaron en avioneta para conocer los terrenos y le prometieron un buen rendimiento de su inversión.

“Nos ofrecieron un proyecto con una alta rentabilidad en dólares, las expectativas siempre fueron positivas. En total fuimos 166 inversionistas privados los dueños de Monte del Barco, pero al regresar de Panamá el proyecto estaba sobreendeudado y nos convertimos en deudores. Nos dijeron que era un traspaso de personería jurídica, pero en realidad lo que hicieron fue vender el proyecto”, explicó.

Juana Esquivel -también con nombre ficticio para proteger su identidad- contó una historia similar. Ella y varios miembros de su familia comenzaron en el año 2008 a invertir en un fondo inmobiliario de Aldesa que correspondía a proyectos que ya han sido desarrollados, del cual recibieron (y continúan recibiendo) intereses.

Luego de esa inversión, y gracias a la confianza que les inspiraba Aldesa, invirtieron $200.000 en Monte del Barco, esperando que en unos diez años la inversión diera frutos.

“Tuvimos muchas reuniones con Javier Chaves en diversos lugares, siempre nos presentaba el proyecto como lo máximo, pero en el año 2011 empezamos a ver que las cosas no iban bien y, en conjunto con varios inversionistas, pusimos una denuncia ante la Sugeval. Pero nunca hicieron nada, hasta ahora que salió a la luz el tema de la solicitud de Administración y Reorganización con Intervención Judicial”, aseguró Esquivel.

Agregó que la primera vez que les informaron que el proyecto requería de más inversión decidieron poner más plata pero comenzaron a notar que algo raro sucedía. Conversaron con Javier Chaves (presidente de Aldesa), pero no podían salirse, ni pedir su dinero de vuelta.

“Yo pienso que ese dinero ya está perdido. Me parece terrible que ellos montaron una pirámide, nunca nos dimos cuenta de lo que estaba pasando, pues, aunque pedíamos información, siempre nos llegaba de forma escueta. Le consultábamos a nuestro asesor en Aldesa y nos respondían que solo Javier Chaves podía responder a esas consultas. Yo gracias a Dios no dejo de comer por esta inversión perdida, pero hay muchas personas que invirtieron sus ahorros o sus prestaciones y hoy están realmente en apuros”, señaló.

Aunque muchos de los inversionistas entendían (otros no) que estaban invirtiendo en un proyecto privado, la confianza que tenían en Aldesa -un puesto de bolsa con décadas en el mercado costarricense- los impulsó a trasladar sus inversiones privadas de fondos regulados a unos no regulados, o a hacer nuevas inversiones en el proyecto, sin siquiera constatar si el Estado ejercía controles mediante la Sugeval.

Llama la atención que para este tipo de inversiones Aldesa nunca hizo diferenciación entre aquellas sometidas a control de Sugeval y las que no, pues se encargaba de llamar a los clientes, a los mismos asesores que los atendían para los servicios de puesto de bolsa. Además, las operaciones se ubican en el mismo edificio, usan la misma marca registrada, los correos y teléfonos son los mismos. Para cualquier persona, estos detalles se prestaban para confusión, pues hacían pensar que se estaba invirtiendo en proyectos regulados.

‘‘Yo pienso que ese dinero ya está perdido. Me parece terrible que ellos montaron una pirámide, nunca nos dimos cuenta de lo que estaba pasando, pues, aunque pedíamos información, siempre nos llegaba de forma escueta. Le consultábamos a nuestro asesor en Aldesa y nos respondían que solo Javier Chaves podía responder a esas consultas”. Inversionista

El beneficio para Aldesa

De acuerdo con Ronny García, abogado de una de las inversionistas afectadas, Aldesa conceptualizó el proyecto de manera que quienes decidieran participar lo hicieran bajo la premisa de que su capital serviría para adquirir las acciones de sociedades propietarias de terrenos donde se desarrollaría el proyecto, y dotarlo de capital de trabajo.

“Para esto era fundamental que Corporación Grupo Aldesa S. A., a través de sus subsidiarias, brindara la asesoría al proyecto en sus diferentes etapas; siendo los fideicomisos en que inicialmente se les hizo invertir, la estructura legal seleccionada para garantizar que sus recursos se invirtieran en el desarrollo del proyecto.

Contrario a ello, empresas del grupo Aldesa primero adquirieron a nombre propio esas acciones, para luego traspasarlas a los vehículos jurídicos donde estaban los inversionistas, los cuales también controlaban.

A criterio de García estas fueron operaciones innecesarias, que encarecieron el costo de adquisición de esas acciones, a la vez que la administración del proyecto Monte del Barco no se hizo para hacer avanzar el proyecto, sino para generar ingresos a compañías de Corporación Aldesa. Eso explica no solo los millonarios ingresos que obtuvieron en dólares, sino también que casi todas las cuentas por pagar del Proyecto son a favor de empresas relacionadas con Corporación Aldesa.

Ante esto, desde el 2012 existen denuncias de administración fraudulenta contra personeros de Aldesa Corporación, toda vez que el proyecto pareciera no haber sido administrado para hacerlo avanzar, sino para beneficiar principalmente a empresas relacionadas con Aldesa Corporación.

Por otra parte, en la solicitud de Administración y Reorganización con Intervención Judicial, de la cual UNIVERSIDAD tiene copia, Aldesa asegura que el proyecto cuenta con planos conceptuales, contratos para la instalación de un hotel Rosewood, el campo de golf y dos lagunas, así como una carta de intenciones para un fondeo de $268 millones. Sin embargo, el avance físico del proyecto en los 14 años que Corporación Aldesa ha estado relacionada (2005 a 2019), es de solo un 5%.

Aldesa captó dineros de inversionistas para el impulso del proyecto, quienes a la fecha, no han visto ningún beneficio y están preocupados por recuperar sus dineros. (Foto: Katya Alvarado)

El barco que nunca zarpó

Según en presentaciones que Aldesa hizo a los inversionistas, en varias ocasiones durante los últimos años, se les aseguraba que el proyecto Monte del Barco iba a salir bien, que había avance, y habían bancos que apoyaban la inversión y contratos con firmas hoteleras y de desarrollos turísticos ya amarrados.

Pero lo cierto es que existían documentos de auditorías de los estados financieros del proyecto que planteaban una serie de dificultades para que Monte del Barco viera la luz.

Así consta en un informe de auditoría de la empresa Crowne Howarth CR, S. A. en el cual expresan: “Los resultados de las valoraciones financieras realizadas por peritos independientes, las pérdidas recurrentes, la relación de pasivos circulantes y atrasos en el inicio del proyecto evidencian el deterioro en la capacidad de generación de flujos de efectivo para recuperar las inversiones en desarrollo de inmuebles y que fundamenten la posibilidad de mantenerse como un negocio en marcha”.

En dicho documento, incluido en el expediente del ICT, consta un sello recibido de la Sugeval en marzo del año en curso; es decir, la situación ya es de conocimiento de la entidad supervisadora.

UNIVERSIDAD solicitó una entrevista con la Sugeval desde el 18 de setiembre del año en curso. Sin embargo, a la fecha se nos ha indicado que la Superintendente María Lucía Fernández tiene la agenda complicada y que avisarán en el momento en que puedan atender a nuestros reporteros.


Respuesta de Aldesa

UNIVERSIDAD ha tratado de obtener respuestas a la situación de Aldesa, para lo cual se enviaron una serie de consultas a la corporación. No obstante, recibimos solamente una declaración al respecto.

“Aldesa se mantiene en comunicación directa con sus clientes. Durante los últimos meses hemos estado trabajando en la ejecución del plan de salvamento que se presentó al Juzgado y que es de conocimiento de nuestros inversionistas, el cual contempla un abordaje por proyecto. Durante octubre estaremos presentando los frutos del trabajo en los tres primeros proyectos, y continuaremos con los demás. Entre esos, durante este año prevemos concluir las negociaciones que nos permitirán reactivar Monte del Barco”.


Las consultas enviadas a Aldesa fueron:

  • ¿Se han comunicado con los inversionistas de Aldesa que pusieron sus recursos en las diferentes empresas y proyectos?
  • ¿Qué negociaciones han hecho con ellos?
  • Estamos finalizando setiembre, ¿ya hicieron la propuesta para reactivar Terra Verbena?
  • Las personas que invirtieron en Monte del Barco tienen muchos años de estar esperando que se inicie el proyecto. ¿Es un proyecto perdido para Aldesa o tienen expectativas de continuarlo? ¿Cómo lo harían?
  • ¿Con qué objetivo se crearon tantas figuras (sociedades y empresas) para mover los dineros de los inversionistas en el caso de Monte del Barco?
  • ¿Dónde están los dineros de los inversionistas de Monte del Barco y Terra Verbena?
  • ¿A cuánto ascienden los créditos con (Banca) Promérica y cuáles eran sus destinos?
  • ¿El edificio de Aldesa pasó a mano de inversionistas o todavía está en poder de la Corporación? Si pasó a manos de los inversionistas, ¿quiénes son ahora los dueños?
  • ¿Tienen el listado de inversionistas privados, asociaciones solidaristas y cooperativas que invirtieron en las diferentes empresas de Aldesa?


 


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